Фотографии


Pages
Начало раздела > Наши авторы > Юлия Мелькова

Делимся опытом: Как купить первую квартиру

 


Моя первая собственная квартира!

Несколько практических советов, для тех , кто собирается покупать недвижимость в Madison, WI.
Итак, проснувшись однажды ранним солнечным утром вы решили: « всё! хватит выбрасывать деньги на ветер». Завтра же идём покупать дом. С твёрдыми намерениями покупать, вы идёте в банк (если конечно у вас под подушкой не лежит $ 500.000.000, припрятанных на чёрный день), заполняете анкету и через 10 минут вам уже говорят, какую приблизительно сумму заёма вы можете получить, при условии конечно, что у вас есть постоянная работа и небольшая кредитная история.

Получив pre-approval, вы начинаете искать риэлтора, который поможет вам купить вашу первую собственность, можно конечно и самому искать, без чьей-либо помощи, но тогда вы рискуете быть обманутыми недобросовестными продавцами, тогда как риэлторские фирмы дают вам гарантию от такого обмана.
Лучше конечно, если вы обратитесь к агенту по рекомендации ваших друзей или родственников, которые уже узнали его деловые качества, или посетите open house и пообщаетесь с риэлтором на месте. Очень важно, чтобы вы доверяли риэлтору. Это потом, когда вы уже будете покупать 3-й, 5-й дом, вы будете все знать. А на начальном этапе у вас естественно очень много вопросов, поэтому хороший риэлтор всё объяснит и узнает, если нужно дополнительную информацию.

Но если у вас нет знакомых, купивших недавно жильё, и вы обратились к незнакомому риэлтору, не бойтесь его поменять, если он вам не нравится, или можете работать сразу с несколькими агентами. Хорошо, вы уже нашли риэлтора, подписали контракт, о том что он представляет ваши интересы.
И тут вдруг оказывается, что, дом в Медисоне или Миддлтоне вам не купить, он стоит гораздо больше, чем та сумма, которую вы рассчитываете получить в банке, и townhouse площадью 2000 sq. feet в хорошем районе тоже стоит от $150 тысяч и выше, и в вашем случае не подходит. Не расстраивайтесь, в пределах $135 тысяч вы тоже можете найти неплохой townhouse или condo, поменьше площадью конечно, но ведь это же ваше первое жильё.

Разница между condo и townhouse небольшая. Townhouse- это квартира с private door, а condominiums — это ассоциация, в которую входят несколько квартир, иногда домов. Обязательно выбирается совет, который принимает все решения, такие как: повышение condo fee, если возникает необходимость, например внешний ремонт дома или смена покрытия бассейна.
Обращайте внимание, что входит в condo fee, иногда ежемесячная плата бывает очень высокой, только за то, что во дворе красивый сад, требующий ухода, теннисный корт или бассейн, поэтому вы должны задуматься, как часто вы будете всем этим пользоваться, чтобы платить за это каждый месяц в размере $ 200-300, прибавьте к этому ваши счета за электричество, телефон, интернет.

Лучше найти что-нибудь попроще, а в бассейн можно ходить по выходным в какой-нибудь спортивный клуб. Также надо учитывать налог на землю (real estate taxes), и то, что после покупки вами этой собственности, ваши condo fee могут возрости, потому что повысится налог на землю, напрямую зависящий от оценочной стоимости жилья.

Лучше спросить риэлтора, чтобы он вам подсчитал ваши будущие выплаты. Налог на землю в Медисоне пересчитывается каждый год, соответственно повышаясь. В Миддлтоне каждые 3 года.

Разница между Медисоном и Миддлтоном небольшая. Также можно попросить агента узнать информацию за прошедший год о месячных выплатах за электроэнергию или тепло, если есть такая необходимость.

Страховка на вашу собственность обычно уже входит в эти fee, поэтому вам не надо покупать дополнительную страховку, если только вы не хотите застраховать своё личное имущество. Помните: вы отвечаете за состояние самой квартиры, поэтому все необходимые ремонтные работы оплачиваете сами, тогда как внешние работы оплачиваются из ваших fee, поэтому если ремонт планируется грандиозный fee могут повысится. Также на первый год вам обычно даётся страховка на все appliance, что в случае неисправности вам могут их заменить на новые, в пределах $500.

Большое внимание надо уделить, где расположен дом, в тихом месте или у дороги, какой контингент людей проживает по соседству. Непосредственно про соседей по дому вы или ваш риэлтор можете узнать, позвонив в полицию, где вам дадут информацию, обитает рядом с вами «бывший маньяк» или нет. Так же многие, покупая недвижимость, ориентируется на школу, которую будет посещать их ребёнок, поэтому найдите информацию про школу в интернете или сходите туда сами, или спросите у друзей, потому что очень важно в какую среду попадёт ваше чадо .

А менять школу здесь непросто, только весной, на протяжении 2-3 недель, вы можете подать прошение о принятии вашего ребёнка в ту школу, которую вы хотите чтобы он посещал, но к которой ваш район не относится. Принять его смогут только при наличии свободных мест, но при этом вопрос доставки вашего ребёнка в школу и обратно «ложится на ваши плечи». Так же не забывайте, что если вы покупаете недвижимость, которой 10-30 лет, её надо инспектировать, чтобы бы потом покупка не омрачилась какими-нибудь неприятными сюрпризами. В некотрых квартирах установлено автономное отопление, поэтому надо обязательно проверять состояние котла, срок эксплуатации которого приблизительно 20 лет. Стоимость услуг инспектора приблизительно $ 400- 500.

Также обратите внимание на состояние ванной комнаты в целом, потому что менять ванну — хлопотное и недешёвое удовольствие, поэтому, если вас убеждают, что эмаль можно нанести новую- прикиньте, сколько раз вам придётся это делать. Также подумайте, если вы решили купить старое жильё и отремонтировать его, будет ли у вас хватать средств на ежемесячные выплаты за жильё, покупку материалов, и оплату работы строителей? Даже если вы думаете, что вы сможете сделать ремонт своими силами, прочитав «практическое руководство малярно- штукатурных работ» , смотрите реально: затратив на ремонт, к примеру $10.000 , назад, при продаже квартиры вы вернёте только 40-50% от этой суммы. Ну вот вы наконец нашли то что хотели.

Теперь вам нужно подать offer, который вам грамотно составляет риэлтор, включая те условия, на которых вы хотите купить эту недвижимость, после чего offer посылается продавцу, обычно с требованием дать ответ в течение 24 часов. Часто риэлтор предлагает включить в offer небольшой взнос, в размере $ 1000-3000, чтобы показать серьёзность ваших намерений относительно этой покупки.

Не бойтесь, в случае неподписания договора, свои деньги вы получите назад по почте, через несколько дней. Если продавец не принимает ваше предложение, он посылает вам contra, то есть он выдвигает свои условия, на которых он согласен продать свою собственность.

Это может касаться цены, которую вы попросили снизить или appliance, или carpet, которые вы, к примеру, просите заменить. Вы можете принять это contra, а можете попробывать выдвинуть новое. Если вы не приходите к соглашению, значит вы приступаете к поисками другого жилья, но помните, что вместе с вами подают offer ещё другие люди, поэтому не приняв ваше решение, продавец может принять его у других людей. С той минуты, как offer принят, владелец не может продать жильё другому человеку, если только покупатель в течение 5 дней, ознакомившись с документами на недвижимость, не передумает, обнаружив какие-то недостатки, о которых его не предупредили. А также надо учитывать, что спрос на дешёвое жильё выше, чем например дом стоимостью $ 500 тыс , поэтому недорогие хорошие квартиры продаются в течении месяца. Конечно всё ещё зависит от сезона, например, с конца февраля начинается «покупательский бум», который идёт на спад в июле и замирает в октябре.

Теперь вам нужно подобрать план финансирования, для покупки вашей собственности. Существует большое количество организаций, которые предлагают финансирование. Многие компании или банки, предлагающие financing, часть денег за работу берут сразу, где-то $400 , которые потом войдут в ваш closing. Другие же не берут ничего, но в любом случае вы подписываете бумаги, что в случае отказа работы с ними, вы несёте финансовую ответственность. Поэтому прежде, чем назначать appointment, соберите информацию из нескольких мест, чтобы выбрать ту организацию, и те условия финансирования, которые вам больше подходят. Тут всё зависит от вас: какой период времени вы собираетесь прожить в этой квартире ( к примеру, по статистике средний американец перезжает каждые 6 лет), кладетё вы down-payment, сколько вы кладёте или у вас 100% финансирование.

К примеру, если вы въезжаете в своё жильё с мыслями « всё, больше никаких переездов», то для вас подойдёт больше фиксированная ставка финансирования, на 30 или 15 лет, которая сейчас где-то 5.7%. Да, это большие деньги, потому что в первые годы вы выплачиваете больше % банку, но зато у вас гарантированный % , который не может измениться. Через какое-то время вы сможете сделать перефинансирование, опять на 30 или 15 лет, увеличив незначительно срок выплат, но уменьшив при этом значительно месячные выплаты. Или же перефинансировать с 30 лет на 15 , соответственно уменьшив количество выплат. В другом случае, вы знаете, что в этой квартире вы будете жить не больше 5 лет, планируя потом перехать в свой дом. Тогда для вас больше подходит программа, где только на 3-5 лет вам даётся фиксированная ставка, которая обычно гораздо меньше, чем предыдущая , сейчас 4.7%, но по истечении 3-5 лет, ваша % ставка может увеличиться или уменьшится, в зависимости от экономического состояния рынка жилья, но не больше, чем 2% в год.

Какую программу выбрать, вам подскажет loan officer, к которому вы обратитесь. Также вам могут предложить программы, для невысокого дохода, но большой разницы между ними нет. Так если в программе отсутствует insurance на mortgage, которая обычно даётся, если вы заплатили down payment, меньше чем 20% от стоимости жилья, тогда у вас увеличины месячные выплаты банку, если и наоборот. То есть в любом случае « банк в проигрыше» не будет. Если вы хотите побыстрее избавиться от insurance на mortgage , которая составляет приблизительно $ 60-80 в месяц, вам надо выплатить эти 20%, поэтому если вдруг у вас появились лишние деньги, которые вы хотите внести за mortgage, подпишите «go to principal».

Тогда ваши деньги пойдут именно в эти 20%. Если же в конце каждого года вы будете вносить на одну ежемесячную сумму больше, вы сократите срок выплат на 5 лет (при фиксированном ставке на 30 лет).

После того, как вы подпишите все необходимые бумаги, подготовленные loan officer, вам только остаётся назначить clothing day, получить ключи и переезжать. .... и ждать первого счёта за кредит на квартиру, который обычно приходит через месяц. А также верить, что ежегодное повышение на недвижимость растёт на 4-5%, и что когда вы будете продавать своё жильё, оно будет намного дороже, чем вы купили. Конечно вы правы, но и покупать следующее вы будете тоже по более дорогой цене, чем его рыночная стоимость на сегодняшний день. Счастливого новоселья!



by "Julia" 03.22.04






Другие публикации
  • Делимся опытом: Вопросы при покупке недвижимости
  •  Партнеры

     Реклама